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Tokenisation immobilière : nouvelles opportunités sur le marché des RWA, analyse de trois cas de projets.
Tokenisation immobilière : nouvelles opportunités et défis sur le marché RWA
Les actifs du monde réel ( RWA ) la tokenisation sur le marché des cryptomonnaies n'est pas une nouveauté, des concepts similaires sont apparus dès 2018. Cependant, en raison d'une réglementation insuffisante et de rendements limités, les premières tentatives n'ont pas pris d'ampleur. Ce n'est qu'en 2022, avec l'augmentation des taux d'intérêt aux États-Unis, que le rendement des obligations du Trésor américain a dépassé le taux d'intérêt des prêts en stablecoins dans l'industrie cryptographique, rendant la tokenisation des obligations du Trésor américain en tant que RWA plus attrayante pour le secteur des cryptomonnaies. Certains projets DeFi matures et des institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.
Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé, visant à élargir le marché de l'investissement immobilier, à diversifier les produits d'investissement et à réduire le seuil d'investissement. Cet article analysera les avantages et les inconvénients de la conception de ces projets ainsi que le marché potentiel, principalement en ce qui concerne le marché immobilier nord-américain.
Le marché de la tokenisation immobilière se manifeste principalement sous trois formes :
La tokenisation des biens immobiliers pourrait également renforcer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.
Les fonds de placement immobilier ( REIT ) ont des similitudes avec les actifs réels immobiliers (RWA) en matière d'opportunités d'investissement fragmentées, mais les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété. Néanmoins, le cadre réglementaire et le modèle opérationnel des REIT peuvent servir de référence pour les projets RWA immobiliers.
Les projets RWA dans l'immobilier présentent généralement les avantages suivants :
Mais il existe aussi quelques inconvénients :
Les trois cas de projets immobiliers RWA représentatifs seront analysés ci-dessous.
RealT
RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers, se concentrant sur la tokenisation des biens résidentiels américains pour les investisseurs particuliers via Ethereum et la chaîne Gnosis.
RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise, en confiant la gestion à des tiers. Les loyers, après déduction des frais, sont répartis entre les détenteurs de jetons. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de la société possédant le bien immobilier. Les utilisateurs détenant des jetons de propriété peuvent percevoir chaque mois une partie du loyer de cette maison, après déduction d'environ 2,5 % de la réserve de maintenance et de 10 % de frais de gestion.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, d'une valeur totale de 323,020 dollars, 6200 jetons, à 52,10 dollars chacun. Le loyer mensuel est de 2,600 dollars, après déduction des frais de 622 dollars, le bénéfice net est de 1,978 dollars, soit un total annuel de 23,736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de profit annuel de 7,35 %.
RealT offre au marché 100% de jetons, sans besoin d'investissement collectif, maintenant un modèle presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers, tandis que la plateforme d'investissement prélève des frais de 2%. Cela permet à RealT de se concentrer sur la recherche de biens immobiliers éligibles et la tokenisation.
Cependant, la propriété décentralisée pose également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent être trop élevés. Il peut y avoir des conflits d'intérêts entre RealT et les investisseurs particuliers, et un manque de motivation dans le choix des institutions de gestion et de supervision.
L'analyse montre qu'environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2000 dollars, et 1 % investissent au-delà de ce montant. Cela indique que RealT a, dans une certaine mesure, créé un marché d'investissement immobilier pour les particuliers, augmentant ainsi la liquidité du marché du logement.
RealT a établi plusieurs entités dans le Delaware, y compris l'entité opérationnelle principale Real Token Inc., ainsi que Real Token LLC en tant que société mère de la société immobilière. Chaque propriété d'investissement a également une série de LLC correspondante. Cette structure vise à isoler les risques, garantissant que les problèmes d'une propriété individuelle n'affectent pas les autres propriétés ou l'exploitation de la société mère.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de négocier les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl rend les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles au marché grâce à une architecture AMM et lance Parcl LabsPrice Feed pour créer des indices immobiliers spécifiques à des zones.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à la vente de biens immobiliers. Bien qu'elle ne soit peut-être pas entièrement conforme aux normes RWA, Parcl a reçu des investissements de sociétés bien connues telles que Coinbase et Solana Ventures, ce qui mérite d'être noté lors de la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers.
Le réseau de test Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une valeur totale bloquée (TVL) d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, il semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit Parcl soit facile à utiliser et en évolution rapide, que la conception du marché des indices soit mature et que l'équipe fasse une promotion active, l'attention du marché et la part de marché restent relativement faibles. Cela pourrait indiquer que le marché des cryptomonnaies n'est pas encore complètement prêt à accepter les produits d'indices immobiliers.
Reinno
Reinno a été lancé en 2020 et a cessé ses opérations en 2022, mais ses deux produits liés aux RWA immobiliers qu'il a introduits méritent d'être mentionnés.
Le premier est un service de prêt basé sur la tokenisation des biens immobiliers. Les propriétaires immobiliers peuvent soumettre des documents de propriété à Reinno, et après approbation, créer une société SPV dans le Delaware. Reinno crée un contrat intelligent pour la propriété, et les propriétaires peuvent utiliser des jetons comme garantie pour emprunter.
Le deuxième est le financement par prêt hypothécaire. Après que l'utilisateur a acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire bancaire, il peut tokeniser la propriété pour financer, les fonds obtenus étant utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, puis rembourser le protocole à un taux d'intérêt fixe.
Reinno adopte un modèle d'exploitation centralisé hors ligne, ce qui présente certains risques évidents :
Ces risques peuvent être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses activités. À l'avenir, les RWA immobiliers auront besoin d'un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA est encore un concept relativement nouveau, et il n'a pas encore atteint une taille de marché ou un projet phare clairement définis. Actuellement, la taille des projets dans ce domaine et la base d'utilisateurs sont relativement petites. Une exploitation strictement conforme et un cadre juridique mature sont nécessaires. Certains projets adoptent une structure d'isolement des risques ou choisissent des produits financiers connexes comme objectifs d'investissement pour réduire les risques. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, des avancées législatives et une conformité opérationnelle sont indispensables.
En matière de réglementation, il n'existe pas de cadre clair et cohérent pour les RWA immobiliers. Les différentes agences de réglementation américaines ont des divergences sur la classification des jetons, et il manque un cadre réglementaire international. Cette incohérence entraîne des règles peu claires, menace les investisseurs et compromet la viabilité à long terme de la tokenisation.
Malgré le désordre réglementaire, de nombreuses entreprises financières et cryptographiques bien connues tentent le RWA immobilier. Certains projets ont prouvé une viabilité limitée après 1 à 2 ans d'exploitation. Avec l'établissement et le perfectionnement du cadre juridique, il est probable que le RWA immobilier connaisse un développement rapide.