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Bloc sur la Blockchain : Analyse et perspectives des projets RWA dans l'immobilier
Actifs immobiliers réels : Blocs sur la Blockchain
Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, ils existent depuis 2018, similaires au concept de tokenisation d'actifs et d'émission de tokens de sécurité ( STO ) à l'époque. Cependant, en raison d'une réglementation insuffisante et d'un manque d'avantages significatifs en termes de rendement, les premières tentatives n'ont pas réussi à prendre de l'ampleur.
En 2022, avec la montée des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins dans l'industrie de la crypto. La tokenisation des obligations d'État américaines comme actifs réels (RWA) devient de plus en plus attrayante pour l'industrie de la crypto. Les projets DeFi matures et les institutions financières traditionnelles commencent à explorer les RWA.
Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA dans le secteur immobilier ont émergé, visant à élargir le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement et à abaisser le seuil d'investissement. Cet article analysera les avantages et les inconvénients de la conception de ces projets ainsi que leur marché potentiel, en se concentrant principalement sur le marché immobilier nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Les données de mars 2023 montrent que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur mondiale est de 26 600 milliards de dollars.
Le marché immobilier tokenisé se présente principalement sous trois formes :
La tokenisation immobilière peut également renforcer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont similaires aux actifs réels (RWA) en matière d'opportunités d'investissement fragmentées, réduisant les barrières à l'entrée et améliorant la liquidité. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant ainsi un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, le cadre réglementaire et la structure d'investissement des REIT fournissent des références pour les projets immobiliers RWA.
En observant le fonctionnement des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, nous avons compris leurs avantages et inconvénients :
Avantages:
Inconvénients:
Les projets spécifiques varient en fonction de la gestion et des méthodes de produit, et les situations opérationnelles réelles sont différentes.
Analyse de cas
RealT
RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation des biens immobiliers résidentiels américains pour les investisseurs particuliers via la blockchain Ethereum et Gnosis.
RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise légalement, confiant la gestion à un tiers responsable de l'entretien et de la collecte des loyers. Les loyers, après déduction des frais, sont répartis entre les détenteurs de tokens. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement isolé de la société possédant les actifs immobiliers. Les propriétaires de tokens peuvent désigner une nouvelle société de gestion en cas de défaut de la société. Les utilisateurs peuvent recevoir une part des loyers mensuels, après déduction d'environ 2,5 % de réserve d'entretien et de 10 % de frais de gestion.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, d'une valeur totale de 323 020 dollars, chaque jeton valant 52,10 dollars, pour un total de 6 200 jetons. Le loyer mensuel est de 2 600 dollars, après déduction des frais de 622 dollars, le bénéfice net est de 1 978 dollars, soit 23 736 dollars par an. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de profit annuel de 7,35 %.
RealT offre au marché des jetons à 100%, sans co-investissement, maintenant un modèle quasi sans risque. L'organisme de gestion prélève 8% sur les loyers et prend le reste sur les frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% de frais. Cela permet à RealT de se concentrer sur la recherche de biens immobiliers éligibles et sur leur tokenisation.
Cependant, bien que la propriété décentralisée réduise les risques, elle entraîne également des défis. Une part trop faible des investisseurs peut entraîner des coûts de gestion trop élevés. Il peut exister des conflits d'intérêts entre RealT et les détenteurs de tokens, concernant le choix des organismes de gestion et les questions de supervision.
L'analyse des dix derniers jetons immobiliers vendus montre que RealT a fragmenté les biens immobiliers en jetons d'environ 50 dollars chacun. La plupart sont situés à Detroit, avec environ 500 détenteurs, et deux biens dépassent 1000 personnes.
Environ 90 % des investisseurs investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a en quelque sorte créé un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant ainsi la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction du réseau Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de plateforme représentent environ 2,5 à 3 % du loyer, avec un revenu moyen de 150 à 180 000 dollars sur deux ans. Étant donné que le degré de participation de RealT à l'investissement n'est pas clair, le profit de ses revenus locatifs ne peut pas être déterminé.
RealT a été fondée dans le Delaware en tant que Real Token Inc., l'entité opérationnelle principale, qui ne possède pas d'actifs immobiliers. Real Token LLC, en tant que société mère de l'immobilier, ne détient pas d'actifs non plus, mais simplifie principalement les procédures juridiques. Chaque propriété d'investissement établit une série de LLC correspondantes, qui possèdent des propriétés spécifiques et des tokens en tant que filiales de Real Token LLC. Cette structure vise à isoler les problèmes juridiques et financiers liés à une propriété individuelle.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader sur les variations des prix du marché immobilier mondial. Parcl offre des actifs synthétiques liés à l'immobilier via une architecture AMM. Parcl a lancé Price Feed pour créer un indice immobilier spécifique à une zone, permettant aux investisseurs de spéculer sur l'évolution des prix de l'immobilier.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à la vente immobilière réelle. Bien qu'elle ne soit pas entièrement conforme aux normes RWA, Parcl a reçu des investissements de sociétés renommées telles que Coinbase et Solana Ventures, ce qui mérite d'être noté lors de la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers.
Le testnet Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec un TVL de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, l'attention est faible, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit soit facile à utiliser et que les mises à jour soient rapides, que le design du marché des indices soit mature et que l'équipe fasse une promotion active, Parcl maintient un faible niveau d'attention et de part de marché, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Cela peut indiquer que le marché de la cryptographie n'est pas encore prêt à accueillir les produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits immobiliers RWA. Ripple a annoncé essayer de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation de propriétés et l'obtention de prêts hypothécaires. MakerDAO collabore avec Robinland pour soutenir les prêts garantis par des biens immobiliers. RealT propose également une option d'utilisation de ses tokens immobiliers émis comme garantie de prêt.
Reinno est un projet lancé en 2020 et arrêté en 2022, qui a introduit deux produits liés aux actifs réels (RWA) dans le secteur immobilier, dignes de mention :
Service de prêt basé sur des propriétés tokenisées : le propriétaire soumet des documents à Reinno, et après approbation, crée une société SPV dans le Delaware. Reinno crée des contrats intelligents pour les tokens immobiliers, et le propriétaire peut utiliser les tokens comme garantie pour emprunter, le montant du prêt étant basé sur la valeur des tokens.
Financement hypothécaire : Après que l'utilisateur ait acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire bancaire, il peut tokeniser la propriété pour un financement. Les fonds sont utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, et le client rembourse le protocole à un taux d'intérêt fixe.
Reinno adopte un modèle hors ligne centralisé, les clients doivent soumettre des documents immobiliers. Cette méthode présente des risques évidents :
Ces risques peuvent être l'une des raisons de l'arrêt du projet. L'avenir de l'immobilier RWA nécessite un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA reste un concept émergent, n'ayant pas encore formé de taille de marché claire ou de projets phares. La taille et la base d'utilisateurs des projets existants sont relativement petites. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure d'isolement des risques ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement pour réduire les risques. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, des progrès législatifs et une conformité opérationnelle sont encore nécessaires.
En matière législative, les RWA immobiliers manquent d'un cadre clair et cohérent. Les différentes agences de réglementation aux États-Unis ont des divergences sur la classification des jetons, et il n'existe pas de cadre de référence à l'international. Cette incohérence entraîne une incertitude des règles, menace les investisseurs et compromet la viabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré le désordre réglementaire, de nombreuses entreprises financières et cryptographiques de renom tentent l'immobilier RWA. Quelques projets ont démontré une faisabilité préliminaire au cours de 1 à 2 ans d'exploitation. En tant que segment important des investissements financiers, on croit qu'avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique, l'immobilier RWA connaîtra un développement rapide.