Поиск наиболее доходных REIT: Realty Income и NNN REIT лидируют в восстановлении

Почему REIT важны для инвесторов, ищущих доход

Фонды недвижимости (REIT) становятся все более привлекательными источниками дохода, особенно сейчас, когда розничный сектор — долгое время считавшийся проблемным — переживает настоящее восстановление. Структура REIT обязывает распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли акционерам, что делает их естественно соответствующими стратегиям, ориентированным на дивиденды.

В течение последних нескольких лет розничные REIT сталкивались с серьезными препятствиями. Пандемия поставила под вопрос жизнеспособность традиционной розницы, поскольку электронная коммерция ускорилась. Повышение процентных ставок в 2022-2023 годах добавило еще один слой давления, увеличивая затраты на приобретение и рефинансирование. Однако устойчивость доказала неправоту скептиков.

За первые девять месяцев 2025 года розничные REIT в среднем принесли доход 6,9%, что свидетельствует о настоящем восстановлении рынка. Этот фон делает текущий момент особенно актуальным для оценки отдельных возможностей.

Realty Income: масштаб и стабильность в лучших по доходности REIT

Realty Income (NYSE: O) управляет примерно 15 540 объектами недвижимости, что делает его доминирующим игроком среди лучших по доходности REIT. Структура портфеля демонстрирует сложную диверсификацию: примерно 80% арендного дохода поступает от розничных арендаторов. В рамках этого сегмента магазины продуктовых сетей занимают почти 11%, за ними следуют магазины у дома — 10%. Магазины по доллару, магазины товаров для дома и другие торговцы дополняют розничную часть. Промышленные объекты приносят примерно 15% дохода, а сегменты развлечений и другие категории заполняют оставшуюся часть.

Арендаторы — это как «кто есть кто» стабильных ритейлеров: Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart. Это не экспериментальные концепции — это проверенные, ориентированные на трафик бизнесы.

Цифры показывают дисциплинированное выполнение. Коэффициент занятости 98,7% свидетельствует о строгом управлении объектами. Продление договоров аренды выросло на 3,5%, что говорит о ценовой силе. Скорректированные средства от операций (AFFO), ключевой показатель наличных средств для распределения у REIT, выросли на 2,9% по сравнению с прошлым годом и составили $1,09 на разводнённую акцию.

Что отличает Realty Income — это его траектория дивидендных выплат. С момента IPO в 1994 году компания увеличивает дивиденды ежеквартально более тридцати лет — непревзойденный рекорд. Ежемесячные выплаты несколько раз в год повышались, последний раз — с $0,269 до $0,2695 за акцию в октябре. При прогнозируемом AFFO в $4,25-$4,27 на акцию за год и годовых обязательствах по дивидендам в $3,23, покрытие остается надежным. Доходность по дивидендам составляет 5,7%.

Что же компромисс? Масштаб. При более чем 15 000 объектов Realty Income сталкивается с математической реальностью: темпы роста процентов естественно замедляются. Компания, скорее всего, будет показывать стабильные, предсказуемые доходы, а не взрывной рост.

NNN REIT: меньший масштаб, концентрированные возможности

NNN REIT (NYSE: NNN) управляет 3 700 объектами в различных сегментах розничной торговли — магазинами у дома, автосервисами, ресторанами, развлекательными центрами для семей и специализированными ритейлерами. Хотя портфель меньше, он демонстрирует исключительные навыки управления арендаторами: коэффициент занятости за третий квартал держался на уровне 97,5%.

Квартальные AFFO на акцию выросли с $0,84 до $0,86, что свидетельствует о положительной динамике. NNN REIT сохраняет свою впечатляющую дивидендную историю — 36 последовательных ежегодных увеличений. Последний рост повысил выплату на 3,4% до $0,60 за акцию в августе. Руководство прогнозирует AFFO в диапазоне $3,41-$3,45 на акцию, что уверенно покрывает повышенные выплаты. Эта REIT с высокой доходностью в настоящее время предлагает дивидендную доходность 5,9%.

Размер становится преимуществом, а не ограничением на этапе NNN REIT. Одно значительное приобретение или развитие объекта по-прежнему существенно влияет на показатели роста. Компания остается в положении для выше среднего расширения по сравнению с крупными конкурентами.

Как сделать правильный выбор: какая лучшая по доходности REIT подходит вашей стратегии?

Обе компании прошли через сложные годы, закрепившись на портфелях с моделями бизнеса, устойчивыми к рецессии. Ни одна из них не существовала бы сегодня, если бы их арендаторы были по сути хрупкими. Управляющие розничной недвижимостью, с которыми они сотрудничают, продемонстрировали стойкость.

Доходности по дивидендам почти не отличаются — 5,7% против 5,9% — поэтому доходность не является решающим фактором. Покрытие также остается надежным у обеих организаций, с хорошими мультипликаторами AFFO относительно выплат.

Выбор сводится к философии: Realty Income предлагает устоявшуюся, диверсифицированную стабильность по тысячам объектов и более широким классам активов. Для инвесторов, ориентированных на рост и готовых принять меньший масштаб и более узкую диверсификацию, NNN REIT представляет более привлекательные возможности расширения, особенно по мере нормализации розничного сектора США.

Для тех, кто ищет лучшие по доходности REIT сегодня, оба варианта заслуживают внимания в зависимости от того, что для вас важнее — стабильность голубых фишек или пропорционально более высокий потенциал роста.