Недвижимость для пожилых людей vs. активы больниц: сравнение двух подходов REIT в сфере здравоохранения

Сектор недвижимости в сфере здравоохранения продолжает привлекать инвесторов, ищущих экспозицию к демографическим трендам и росту расходов на здравоохранение. Welltower Inc. (акции WELL) и Medical Properties Trust (акции MPW) представляют собой две разные стратегии в рамках REITs в сфере здравоохранения, однако обе заняли значимые позиции на этом растущем рынке. Понимание их структурных отличий и финансовых траекторий важно для инвесторов, оценивающих, какой REIT в сфере здравоохранения соответствует их инвестиционным целям.

Различные стратегии портфеля определяют разные профили роста

Операционная деятельность Welltower охватывает сообщества для пожилых, амбулаторные медицинские учреждения и объекты пост-острой помощи по всей Северной Америке и на международных рынках. Компания управляет более чем 2000 сообществ, ориентированных на зрелых арендаторов и пожилых людей, занимая позицию на стыке жилья, здравоохранения и гостиничного бизнеса. Ее сегмент операций в сфере жилья для пожилых (SHO) выигрывает от структурного дефицита, создающего благоприятные условия для расширения заполняемости в 2025 году и далее. Кроме того, Welltower использует секулярный сдвиг в сторону амбулаторных процедур вместо госпитализаций, что позволяет расширять отношения с операторами систем здравоохранения.

В отличие от этого, Medical Properties сосредоточена на приобретении и развитии арендных госпитальных объектов. В портфеле компании 388 объектов, что примерно соответствует 39 000 лицензированных коек, арендованных 51 операционной компанией госпиталей. Договоры аренды обычно предусматривают начальные сроки более 15 лет с возможностью продления, и более 99% договоров включают ежегодные индексации арендной платы, привязанные к Индексу потребительских цен. Такая структура обеспечивает предсказуемые денежные потоки, хотя и создает риск концентрации операторов.

Рециклирование капитала и финансовое положение

Обе компании используют дисциплинированные стратегии рециклирования капитала для финансирования инициатив по росту и укрепления финансовых позиций. Модель тройной чистой аренды Welltower передает обязанности по обслуживанию объектов, страхованию и налогам арендаторам, создавая стабильность доходов и ограничивая операционные нагрузки. Доступ к инвестиционному кредитному рейтингу от ведущих рейтинговых агентств позволяет компании получать выгодные условия по займам, поддерживая ее поток сделок по приобретению и развитию.

Medical Properties также применяет стратегии продажи активов и их перепрофилирования для оптимизации состава портфеля и повышения финансовой гибкости. Однако у компании есть более значительные проблемы с ликвидностью, что требует аккуратного управления долговой нагрузкой и отношениями с арендаторами для поддержания финансовой стабильности.

Рост прибыли и ожидания аналитиков показывают противоречивые сценарии

Консенсусные оценки аналитиков показывают значительно разные траектории для этих двух REITs в сфере здравоохранения. Прогнозы по продажам и FFO на 2025 год для Welltower предполагают рост на 29,8% и 21,5% соответственно по сравнению с предыдущим годом. Заметим, что оценки аналитиков на оба года за последний месяц выросли, что свидетельствует о растущем доверии к фундаментальным показателям акций.

Medical Properties демонстрирует противоположную картину. Аналитики ожидают сокращения продаж на 5,1% в 2025 году, а FFO на акцию снизится на 31,3% по сравнению с предыдущим годом. Недавние пересмотры оценок на 2025 и 2026 годы снизились, что отражает опасения рынка по поводу эффективности арендаторов и операционных трудностей.

Оценка и недавние рыночные показатели

За последний квартал акции Welltower выросли на 6,5%, а акции Medical Properties — на 2%, в то время как более широкий сектор REITs в сфере здравоохранения снизился на 1,4%. Это различие в динамике отражается и на мультипликаторах оценки: акции Welltower торгуются по прогнозному мультипликатору P/FFO за 12 месяцев 30,97X (выше трехлетней медианной), а акции Medical Properties — по 7,71X (также повышенному по сравнению с историческими уровнями). Значительный разрыв в оценке свидетельствует о различиях в перспективах роста и финансовом состоянии рынка.

Почему инвесторы, ориентированные на рост, выбирают Welltower

Welltower выступает как более предпочтительный выбор для инвесторов, ориентированных на долгосрочный прирост капитала. Комбинация благоприятных демографических трендов, диверсифицированной экспозиции в сегментах с высоким ростом (жилье для пожилых и амбулаторные учреждения), инвестиционного кредитного рейтинга и сильных балансовых ресурсов создает убедительную инвестиционную гипотезу. Позитивная динамика пересмотра прибыли дополнительно подтверждает такую позицию.

Medical Properties, несмотря на более низкую точку входа по оценке, сталкивается с трудностями, включая риск концентрации операторов, негативный импульс прибыли и структурные проблемы в модели арендных госпиталей. Эти факторы ограничивают его потенциал роста в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Аналитический консенсус отражает эту оценку: у Welltower рейтинг Zacks (3 )Hold#2 (Buy) rating, while Medical Properties holds a #. Для инвесторов, ищущих рост и экспозицию в сфере здравоохранения с укрепляющимися фундаментальными показателями, акции Welltower представляют более привлекательную возможность на текущем рынке.