Gayrimenkul Gerçek Varlık: Blok Zinciri üzerindeki Brakeler

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de var olmuştu; o zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token çıkarımı ( STO ) kavramına benziyordu. Ancak düzenlemenin yetersizliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, erken denemeler ölçeklenme sağlayamadı.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto sektöründeki stabilcoin borçlanma oranlarını büyük ölçüde aşmıştır. ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmektedir. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı analiz edilecektir; özellikle Kuzey Amerika gayrimenkul pazarı üzerinde durulacaktır.

Tokenize Edilen Gayrimenkul Pazar Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul piyasasının üç ana şekli vardır:

1. Parçalanmış Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Krediler

Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler göstermekte, yatırım eşiğini düşürmekte ve likiditeyi artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projelerine referans sağlamaktadır.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, onların avantajlarını ve dezavantajlarını anladık:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Gayrimenkul likiditesini artırmak
• Yeni yatırım fırsatları yaratmak
• Varlık şeffaflığını artırma

Dezavantajları:

• Belirsiz düzenleme
• Olgun bir hukuki çerçeve eksikliği
• İşletme uyum maliyetleri yüksek
• Yönetim karmaşıklığı arttı

Belirli projeler, yönetim ve ürün yöntemlerinin farklılıkları nedeniyle, gerçek işletme durumu çeşitlilik göstermektedir.

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Amerika'daki konut gayrimenkullerinin Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinden tokenleştirilmesine odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü taraf yönetim kuruluşuna yönetim, bakım ve kiralama toplama işlemleri için yetki verir. Kesintiler sonrası kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Token sahipleri, şirket iflas ettiğinde yeni bir yönetim şirketi atayabilirler. Kullanıcılar, her ay konut kirasından pay alır, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve %10 yönetim ücreti kesildikten sonra.

Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, toplam değeri 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplam 6,200 token. Aylık kira 2,600 dolar, 622 dolar masraf çıkarıldıktan sonra net kar 1,978 dolar, yıllık 23,736 dolar. Her bir token 3.83 dolar dağıtım alıyor, yıllık kar oranı %7.35.

RealT, piyasaya %100 token sunuyor, ortak yatırım gerektirmeden neredeyse risksiz bir model sürdürüyor. Yönetim kuruluşu kira gelirinin %8'ini alırken, kalan kısmı bakım ücretlerinden alıyor, yatırım platformu yalnızca %2 ücret alıyor. Bu, RealT'nin uygun mülkler bulup tokenleştirmeye odaklanmasını sağlıyor.

Ancak, dağıtılmış mülkiyet riski dağıtsa da, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların payı çok az olduğunda, yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir. RealT ile token sahipleri arasında çıkar çatışması olabilir ve bu da yönetim organlarının seçimi ve denetimi ile ilgili sorunları gündeme getirmektedir.

Son satılan on gayrimenkul tokenini analiz etmek, RealT'nin gayrimenkulleri yaklaşık 50 dolar/token değerinde parçaladığını gösteriyor. Çoğunluğu Detroit'te bulunan yaklaşık 500 sahip var, iki gayrimenkul 1000'den fazla sahiplenmeye sahip.

Yatırımcıların yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500-2000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerindedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

Gnosis ağı ticaret verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü kadar, son iki yılda ortalama gelir 15-18 bin dolar. RealT'nin yatırım katılım derecesi belirsiz olduğundan, kira gelirinin kârı kesin olarak belirlenemiyor.

RealT, Delaware'da çekirdek işletme varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuştur, mülk varlığına sahip değildir. Real Token LLC, gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak da varlık bulundurmamakta, esasen yasal işlemleri basitleştirmektedir. Her bir yatırım mülkü, ilgili bir dizi LLC olarak kurulmakta ve Real Token LLC'nin yan kuruluşu olarak belirli mülkler ve token'lara sahip olmaktadır. Bu yapı, bireysel mülklerin mali ve yasal sorunlarını izole etmeyi amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların global emlak piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, emlak ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, belirli bölgelerin emlak endekslerini oluşturmak için Price Feed'i tanıttı ve yatırımcılar konut fiyatlarının eğilimleri üzerinde spekülasyon yapabilir.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının yasal sorunlarını önlemiştir. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl, Coinbase, Solana Ventures gibi tanınmış şirketlerden yatırım almıştır ve gayrimenkul RWA ürün çeşitlendirmesi tartışılırken dikkate değer bir konudur.

Parcl test ağı 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, ilgisi düşük, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Ürünlerin kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncellenmesine, endeks pazarının olgun tasarımına ve ekibin aktif tanıtımına rağmen, Parcl düşük bir pazar ilgisi ve payı koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Bu, belki de kripto pazarının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.

Reinno

Bazı büyük kripto şirketleri, Ripple ve MakerDAO gibi, gayrimenkul RWA ürünlerini de araştırıyor. Ripple, kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve ipotek kredisi almalarını desteklemeyi denediğini açıkladı. MakerDAO, gayrimenkul ipoteği kredilerini desteklemek için Robinland ile işbirliği yaptı. RealT, çıkardığı gayrimenkul tokenlerini kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. İki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıttı:

1. Tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı kredi hizmeti: Ev sahipleri belgeleri Reinno'ya sunar, onaylandıktan sonra Delaware'de bir SPV şirketi kurar. Reinno, gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturur, sahipleri tokenleri teminat olarak kullanarak kredi alabilir, kredi limiti token değerine dayanmaktadır.

2. Konut Kredisi Finansmanı: Kullanıcı, banka konut kredisi ile mülk satın aldıktan sonra, mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Fonlar, banka konut kredisinin geri ödenmesi için kullanılacak, müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapacaktır.

Reinno, merkezi offline modelini benimsemektedir, müşterilerin mülk belgelerini sunmaları gerekmektedir. Bu yöntemin belirgin riskleri vardır:

1. Borçlu temerrüde düştüğünde, Reinno'nun dava açması zordur çünkü ipotekli mülke sahip değildir.
2. Ev sahibi borç aldıktan sonra evi satarsa veya banka geri ödemelerini durdurursa, mülkiyetin devri olabilir ve Reinno bunu durdurmakta zorlanabilir.

Bu riskler, projenin durdurulmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hâlâ yeni bir kavramdır, henüz belirgin bir piyasa büyüklüğü veya lider projeler oluşmamıştır. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alanın sıkı uyumlu işletmelere ve olgun bir hukuk çerçevesine ihtiyacı vardır. Bazı projeler risk izolasyonu yapısını benimsemekte veya riskleri azaltmak için gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve işletme uyumu gerekmektedir.

Mevzuat açısından, gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir çerçeve eksikliği var. ABD'deki çeşitli düzenleyici kurumlar token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları yaşıyor ve uluslararası düzeyde de referans bir çerçeve bulunmuyor. Bu tutarsızlık, kuralların belirsiz olmasına yol açıyor, yatırımcıları tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenleştirmesinin uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atıyor.

Regülasyon karmaşasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto şirketi gayrimenkul RWA denemekte. Küçük bir miktardaki projeler 1-2 yıl süren operasyonları sırasında uygulanabilirliklerini ilk başta kanıtladı. Finansal yatırımların önemli bir parçası olarak, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim yaşayacağına inanılıyor.