Tài sản thực tế bất động sản: Khối trên Blockchain

Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, nó đã tồn tại từ năm 2018, tương tự như khái niệm token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế lợi nhuận đáng kể, các nỗ lực ban đầu đã không thể hình thành quy mô.

Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử. Việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản token hóa

Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Thị trường bất động sản được mã hóa chủ yếu có ba hình thức:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Cho vay thế chấp bằng token bất động sản

Token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản thực tế RWA đều tương tự trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm ngưỡng đầu tư và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, khung quy định và cấu trúc đầu tư của REIT đã cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã hiểu được những ưu điểm và nhược điểm của chúng:

Ưu điểm:

• Giảm ngưỡng đầu tư
• Tăng tính thanh khoản của bất động sản
• Tạo ra cơ hội đầu tư mới
• Tăng cường tính minh bạch của tài sản

Nhược điểm:

• Quy định không rõ ràng
• Thiếu khung pháp lý trưởng thành
• Chi phí tuân thủ hoạt động cao
• Quản lý độ phức tạp tăng lên

Cụ thể, các dự án do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, tình hình vận hành thực tế khác nhau.

Phân tích trường hợp

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua Blockchain Ethereum và Gnosis.

RealT mua bất động sản nhà ở và hợp pháp hóa việc token hóa, ủy thác cho cơ quan quản lý bên thứ ba chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quy trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Chủ sở hữu token có thể chỉ định công ty quản lý mới khi công ty vi phạm hợp đồng. Người dùng sẽ nhận được phần chia tiền thuê nhà hàng tháng, sau khi trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và 10% phí quản lý.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Tiền thuê hàng tháng 2,600 USD, sau khi trừ 622 USD chi phí, lợi nhuận ròng 1,978 USD, hàng năm 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm 7.35%.

RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, lấy phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí. Điều này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.

Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giảm rủi ro, cũng mang lại thách thức. Tỷ lệ nhà đầu tư quá nhỏ có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token, liên quan đến việc lựa chọn và giám sát các cơ quan quản lý.

Phân tích mười loại token bất động sản bán hết mới nhất cho thấy, RealT phân tán bất động sản thành các token khoảng 50 đô la/mỗi cái. Phần lớn nằm ở Detroit, khoảng 500 người nắm giữ, hai bất động sản có hơn 1000 người.

Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch trên mạng Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2.5%-3% tiền thuê, với doanh thu trung bình hàng năm là 15-18 nghìn đô la trong hai năm qua. Do mức độ tham gia đầu tư của RealT không rõ ràng, nên lợi nhuận từ thu nhập tiền thuê của nó không thể xác định được.

RealT thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như là thực thể vận hành cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản. Real Token LLC là công ty mẹ của công ty bất động sản, cũng không nắm giữ tài sản, chủ yếu nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý. Mỗi tài sản đầu tư sẽ thành lập các LLC tương ứng, làm công ty con của Real Token LLC để sở hữu tài sản và token cụ thể. Cấu trúc này nhằm cách ly các vấn đề tài chính và pháp lý của từng tài sản.

Parcl

Parcl là nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl ra mắt Price Feed để tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể, nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.

Phương pháp này đã tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, và đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản.

Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, mức độ quan tâm không cao, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Mặc dù sản phẩm dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thị trường chỉ số thiết kế trưởng thành, đội ngũ tích cực quảng bá, nhưng Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã thông báo cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và thực hiện vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng token bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay.

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:

1. Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được token hóa: Chủ sở hữu nộp hồ sơ cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ thành lập công ty SPV tại Delaware. Reinno tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản token, chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay, hạn mức vay dựa trên giá trị của token.

2. Tài chính vay mua nhà: Người dùng có thể token hóa quyền sở hữu sau khi mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng. Vốn được sử dụng để trả nợ vay ngân hàng, khách hàng hoàn trả cho hợp đồng với lãi suất cố định.

Reinno áp dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, khách hàng cần nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ rệt:

1. Khi người vay vi phạm hợp đồng, Reinno khó có thể kiện, vì họ không sở hữu tài sản thế chấp.
2. Chủ nhà bán nhà hoặc ngừng trả nợ ngân hàng sau khi vay tiền có thể dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu, Reinno khó có thể ngăn chặn.

Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khuôn khổ pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.

Kết luận

RWA bất động sản vẫn là một khái niệm mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện có tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc phân tách rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm rủi ro. Tuy nhiên, việc phát huy tiềm năng của RWA bất động sản vẫn cần tiến bộ về lập pháp và tuân thủ hoạt động.

Về mặt lập pháp, RWA bất động sản thiếu một khung rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự khác biệt về phân loại token, và quốc tế cũng không có khung tham chiếu. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng, đe dọa nhà đầu tư và nguy cơ tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.

Mặc dù sự quản lý còn lộn xộn, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng cố gắng với RWA bất động sản. Một số ít dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu trong 1-2 năm hoạt động. Là một phần quan trọng trong đầu tư tài chính, tin rằng với việc thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản sẽ trải qua sự phát triển nhanh chóng.