房地產真實資產:區塊鏈上的磚塊

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場中並非新事物,早在2018年就已存在,類似當時的資產代幣化和證券代幣發行(STO)概念。但由於監管不完善和缺乏顯著收益優勢,早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上升,美國國債收益率大幅超過加密行業穩定幣借貸利率。將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越有吸引力。成熟DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要有三種形式:

1. 碎片化房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

房產代幣化還可增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架和投資結構爲房地產RWA項目提供了參考。

通過觀察近兩年房地產RWA項目運營,我們了解到它們的優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高房地產流動性
• 創造新的投資機會
• 增強資產透明度

缺點:

• 監管不明確
• 缺乏成熟法律框架
• 運營合規成本高
• 管理復雜度增加

具體項目因管理和產品方法不同,實際運營情況各異。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈將美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產並依法代幣化,委托第三方管理機構負責管理維護和租金收集。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上有隔離。代幣所有者可在公司違約時指定新管理公司。用戶每月可獲得房屋租金分成,扣除約2.5%維護儲備金和10%管理費。

以蒙哥馬利一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。每月租金2,600美元,扣除622美元費用後淨利潤1,978美元,年度23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持近乎無風險模式。管理機構從租金取8%,從維護費用取剩餘部分,投資平台僅收取2%費用。這使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權雖分散風險,也帶來挑戰。投資者佔比過小可能導致管理成本過高。RealT與代幣持有者間可能存在利益衝突,涉及管理機構選擇和監督問題。

分析最新售罄的十個房產代幣顯示,RealT將房產分散成約50美元/個的代幣。多數位於底特律,約有500個持有者,兩個房產超過1000人。

約90%投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據Gnosis網路交易數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,兩年來平均收入15-18萬美元。由於RealT參與投資程度不明,其租金收入利潤無法確定。

RealT在特拉華州成立Real Token Inc.作爲核心運營實體,不擁有房產資產。Real Token LLC作爲房地產公司母公司,同樣不持有資產,主要簡化法律程序。每個投資房產成立相應系列LLC,作爲Real Token LLC子公司擁有特定房產和代幣。這種結構旨在隔離單個房產的財務法律問題。

Parcl

Parcl是允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi投資平台。Parcl通過AMM架構提供房地產相關合成資產。Parcl推出Price Feed創建特定區域房地產指數,投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產買賣的法律問題。雖不完全符合RWA標準,但Parcl得到Coinbase、Solana Ventures等知名公司投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網2022年5月在Solana啓動,目前TVL 1600萬美元。但一年多運營後關注度不高,日交易量不到1萬美元,日活不到50人。

盡管產品易用且升級迅速,指數市場設計成熟,團隊積極推廣,但Parcl保持較低市場關注度和份額,用戶基礎小,交易量有限。這或許表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。RealT也提供使用其發行的房產代幣作爲貸款抵押的選項。

Reinno是2020年推出並於2022年停止運營的項目,引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房主提交文件給Reinno,獲批後在特拉華州創建SPV公司。Reinno爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲抵押品借貸,貸款限額基於代幣價值。

2. 房貸融資:用戶用銀行房貸購買房產後,可將所有權代幣化融資。資金用於償還銀行房貸,客戶按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式,客戶需提交房產文件。這種方法存在明顯風險:

1. 借款人違約時,Reinno難以起訴,因其不擁有抵押房產。
2. 房主在借款後出售房屋或停止銀行還款,可能導致產權轉移,Reinno難以阻止。

這些風險可能是項目停運的原因之一。未來房地產RWA需更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是新興概念,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格合規運營和成熟法律框架。一些項目採用風險隔離結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標以降低風險。然而,充分發揮房地產RWA潛力仍需立法進步和運營合規。

立法方面,房地產RWA缺乏清晰一致的框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,國際上也無參考框架。這種不一致導致規則不明確,威脅投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管混亂,仍有許多知名金融和加密公司嘗試房地產RWA。少量項目在1-2年運營中初步證明了可行性。作爲金融投資中的重要板塊,相信隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA將迎來快速發展。