美国联邦住房金融局将加密资产纳入抵押贷款评估体系

近日，美国联邦住房金融局（FHFA）发布了一项具有里程碑意义的指令，首次正式要求将加密资产纳入抵押贷款资产评估体系。尽管该政策仍处于初步探索阶段，具体细节有待明确，但其背后推动加密货币加速融入主流金融的战略意义，已在加密社区引发广泛讨论。

加密资产或将成为美国房贷抵押品，多项细节待定

日前，FHFA署长William J. Pulte在社交媒体上宣布，该机构将研究"加密货币资产在抵押贷款资格评估中的适用性"。随后，Pulte再次发文表示，经过深入研究，他已指示房利美与房地美准备将加密货币纳入抵押贷款的资产范畴。

FHFA在正式文件中指出，房利美和房地美在美国住房金融体系中扮演着关键角色，通过审慎标准为住宅抵押贷款的二级市场提供稳定性和流动性，以确保可持续、长期的房屋所有权。加密货币作为一种新兴资产类别，可能为传统股票和债券市场之外的财富积累提供机会，但长期以来未被纳入住房贷款评估标准，仅在贷款发放前兑换为美元的情况下才会被考虑。FHFA认为，纳入更多样化的资产类别将有助于更全面地评估借款人的储备能力，并提升信用良好借款人实现可持续住房拥有的可能性。

作为监管方，FHFA对房利美和房地美作出了多项指示：

1. 制定并提交一份提案，研究在单户住宅贷款风险评估中将加密货币作为可计入储备的资产类别，且该等资产不需要在贷款结束前兑换为美元。

2. 仅考虑可由受美国监管的中心化交易所出具资产凭证并存储的加密货币资产，且该等交易所必须遵循所有适用的法律法规。

3. 在制定相关评估机制时，综合考量并引入必要的风险缓释措施，包括但不限于针对市场波动性的调整，以及对储备资产中加密货币所占比例施加足够的基于风险的调整因子。

4. 在实施任何制度变更前，须首先获得董事会批准，再提交FHFA审议。

目前，该命令已正式生效，FHFA要求房利美与房地美在"合理可行的时间框架内"加快研究与落地推进。然而，文件并未披露具体适用范围、可被纳入的币种清单、改革时间表或法律与责任划分等细节，仍属政策探索初期阶段。

此项政策出台正值美国住房市场面临多重压力之际。受高利率环境和住房供应不足影响，2025年第一季度抵押贷款发放量跌至近年来的低点。再融资业务萎靡不振，首次购房者在5月仅占总销量的30%，远低于历史均值的40%。全国住房拥有率已跌至65.1%，为2020年以来的最低水平。越来越多年轻人推迟购房决策，不得不选择啃老或在高租金环境中延迟购房计划。

作为美国住房金融体系中的两大关键政府支持企业（GSE），房地美和房利美主要负责为美国住房抵押贷款市场提供流动性，并通过购买和证券化贷款稳定市场，共同保障了美国大约一半的住房贷款市场。

因此，FHFA此举被外界视为一项旨在缓解结构性问题的破局之策，尤其考虑到加密资产在美国年轻人中日益普及，提升其购房参与度有望盘活当前低迷的市场。

加密业界人士积极响应，署长为比特币早期支持者

"这将是我任职以来做过的最重要的事情之一。"Pulte表示。

FHFA的新政策迅速在加密圈内引发广泛关注和热议，多位业内知名人士纷纷表达支持，认为这是加密资产迈向主流金融的又一重要转折点。

某知名投资者指出，房利美和房地美现已允许借款人在申请抵押贷款时，将比特币及加密资产作为资产证明的一部分。他认为这项改革本应早已实施，感谢Pulte促成了这一历史性进展。

一位房地产投资人则表示，比特币进入房地产领域，将颠覆传统房地产投资，更重要的是解决房地产长期存在的诸多痛点。这场变革将彻底革新从简单单户住宅所有权到复杂商业地产的投资方式。

某资产管理公司CEO也强调，"比特币是优质抵押资产，现在可以在抵押贷款申请中计入资产。2025年，加密货币正逐步迈向主流金融体系。"

实际上，Pulte是房地产行业资深背景的专业人士。作为今年3月正式就任的FHFA第五任署长，Pulte任期五年。他是美国著名住宅建筑公司Pulte Group创始人William Pulte的孙子。Pulte Group是美国三大住宅建筑商之一，已交付超过80万套住宅，业务覆盖44个市场、23个州。任职FHFA署长之前，Pulte曾短暂担任Pulte Group董事会成员。

同时，Pulte也是加密货币支持者。根据今年2月公开的财务披露文件，他持有价值在50万至100万美元之间的比特币和同等价值的Solana，同时还持有比特币矿商MARA Holdings和GameStop等股份。

事实上，自2019年以来，Pulte多次公开支持比特币，曾透露自己持有11枚比特币，并将其视为帮助全球最贫困人群的重要工具，特别是那些"没有银行账户"的人群。"作为慈善家，我希望推动加密货币的广泛采用。"他还建议关注比特币、黄金和白银的走势。