房地產代幣化:RWA市場中的新機遇與挑戰

真實世界資產(RWA)代幣化在加密貨幣市場並非新鮮事物,早在2018年就已有類似概念出現。但由於監管不完善和回報有限,早期嘗試並未形成規模。直到2022年,隨着美國利率上升,美國國債收益率超過了加密行業穩定幣借貸利率,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業變得更有吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

房地產代幣化市場主要有三種表現形式:

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣進行抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面有相似之處,但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權。盡管如此,REIT的監管框架和運營模式可爲房地產RWA項目提供參考。

房地產RWA項目通常具有以下優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 全球可訪問
• 透明度高

但也存在一些缺點:

• 監管不明確
• 管理復雜
• 風險集中
• 價格波動

以下將分析三個具有代表性的房地產RWA項目案例。

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis鏈將美國住宅房產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產並代幣化,委托第三方機構管理。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司在法律上有隔離。用戶持有房產代幣可每月分得該房屋租金,扣除約2.5%的維護儲備金和10%的管理費。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,總價值323,020美元,6200個代幣,每個52.10美元。月租金2,600美元,扣除622美元費用後淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持近乎無風險模式。管理機構從租金中取得8%,投資平台收取2%費用。這使RealT能專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能過高。RealT與散戶投資者之間可能存在利益衝突,在選擇管理機構和監督方面缺乏動力。

分析顯示,約90%的RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

RealT在特拉華州成立了多個實體,包括核心運營實體Real Token Inc.,以及作爲房地產公司母公司的Real Token LLC。每個投資房產還成立了相應的系列LLC。這種結構旨在隔離風險,確保單個房產的問題不影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關的合成資產面向市場,並推出Parcl LabsPrice Feed創建特定區域房地產指數。

這種方法避免了實際房產買賣的法律問題。雖然可能不完全符合RWA標準,但Parcl得到了Coinbase、Solana Ventures等知名公司投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。但經過一年多運營,似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且迭代迅速,指數市場設計成熟,團隊積極推廣,但市場關注度和份額仍然較低。這可能表明加密貨幣市場尚未完全準備好接受房地產指數產品。

Reinno

Reinno於2020年推出並在2022年停止運營,但其引入的兩個房地產RWA相關產品值得一提。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後在特拉華州創建SPV公司。Reinno爲房產創建智能合約,所有者可將代幣作爲抵押品借貸。

第二個是房貸融資。用戶用銀行房貸購買房產後,可將所有權代幣化融資,所得資金用於償還銀行房貸,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式運營,存在一些明顯風險:

1. 難以追究違約借款人責任
2. 無法有效防止房產所有者"雙花"

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個較新的概念,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。目前該領域項目規模和用戶基礎相對較小。嚴格合規運營和成熟法律框架是必要的。一些項目採用風險隔離結構或選擇相關金融產品作爲投資目標以降低風險。但要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規不可或缺。

監管方面,房地產RWA尚無清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣分類存在分歧,國際監管框架也缺失。這種不一致導致規則不明確,威脅投資者並危及代幣化長期可行性。

盡管監管混亂,仍有許多知名金融和加密公司嘗試房地產RWA。一些項目已在1-2年運營中證明了有限可行性。隨着相關法律框架建立和完善,相信房地產RWA將迎來快速發展。